実録 極悪建築業者の手口（新築の場合）

さて、土地が決まれば次は業者選びです。実録でいきます。

もっとも怖いのが新築工事でのだましです。被害金額は何千万円にもなります。引っかかれば立ち直れません。

決定的な注意信号は、見積もり金額が「安い」ことです。

本来、安いことはいいことなのですが、建築工事では材料費と人件費の総合で見積もりが決まりますので、金額は、悪い材料の使用やへたくそな職人での施工や手抜きで何とでも調整ができます。

また、追加工事の請求や雨戸や網戸などが別途請求されていたり、結局何にも安くなかったりします。ハウスメーカーでもこんな紛らわしい価格設定で集客するところがあります。

しかし、同等の仕様で何社かの見積もりが出ているのに２、３割も安い業者がいた場合は要注意です。

設計、仕様が決まっているのに極端な見積もりを出す業者は、どんなもっともらしい理由をつけても何か問題を隠しています。

採算が取れなくても、その受注が欲しい理由があるのです。

倒産間近なのか、契約金か上棟時金を受け取って逃げるつもりかどちらかの危険性があります。何度かこんな業者とバッティングしたことがありますが、施主が欲を出しすぎると悲惨な結果が待っています。

また、工事業者を引っ掛けるすごい建築会社もありました。「手形は無しで現金決済」の条件で各業者に分離発注し、何度目かにはめるのです。

傷や納期など何でもいいから些細なことを理由に、大工や設備屋、左官屋、クロス屋などに損害を請求し、１円の支払いもしないのです。

何十万、何百万の工事費用が支払われないので業者は大変な事態になります。建築会社は施主から契約どおり入金をうけているのに、施工した業者には１円も支払わないのです。１棟当たり数千万円の丸儲けです。

話し合ってもらちがあかない工事業者は、「債権回収業者」（別名ヤクザ）に依頼し、強行回収を図ります。

ここで初めて、相手の建築会社の正体がわかります。それはヤクザに乗っ取られた会社だったのです。こうなると、多くの債権者が自分の債権だけは確保しようとして横の連絡も取れず、仮差押の費用も用意できず、引渡しが終われば、善意の第３者である施主にも請求できず、泣き寝入りとなります。

建物工事は手抜きの塊のような状態で、不具合を補修してくれる業者もいませんし、会社は集金が済めば施主のクレームなど取り合ってくれません。

そして、この会社は「安いです」を競争力に営業を続け、新たな犠牲者を作り続けます。適当な時期に倒産させ、このノウハウを元に新しい会社を次々起こしていきます。

これ、実話です。

悪質建築業者の手口（リフォーム編）

リフォーム被害の実例から。

業者の殺し文句がいくつかあります。

「このままでは家がつぶれてしまいます」。

こんなこと言われたら誰だって驚きます。

訪問施工業者が、「近くで工事をやってますので、無料点検します」とやってきます。かわらの漆喰(しっくい)が欠けてるとか、この家の地盤が湿っているとか、不安をかきたてながら家に入ろうとします。

屋根に上がれば、瓦を割る、瓦をずらす、やりたい放題で、おまけにそこを写真に撮ってきて見せるのです。「大変なことになってます」。

床下にもぐれば、シロアリをまいて「土台が腐ってます。シロアリもいました」。

無料の排水管の清掃点検をさせれば、管をはずしたり割ったりします。

そして、工事の「格安」を強調します。「近所の工事のついでだから」「工事のモデルハウスにしたいから」など。

必要のない、瓦の葺き替え工事を８００万円、外壁の塗装工事を５００万円、床下換気扇の工事を８０万円（土台が腐ってるなら換気扇だけつけてどうすんの？）など法外な値段を吹っかけます。

そして、契約をいそがせ、検討する時間を与えません。

「すぐやらないと家が大変です」「今なら特別キャンペーン中です」「近所はみんなやってます」などすぐばれるウソをならべてせかせます。

１００軒回って１件でも引っかかれば何百万円単位のぼろもうけです。悪質訪問販売業者が、扱い商品を建築にかえて獲物を狙っているのです。

心配になった方から依頼をうけて、その業者の後を点検してみると、彼らが壊したところをのぞいて異常なし、むしろ瓦はていねいに施工されていて当時の良心的な施工がわかったりします。

でも、酸性雨の影響で銅板の谷に穴が開いている箇所を見つけたりします。そんな箇所は、彼らは偽者の屋根業者なのでわかるはずもありません。

また、腐っているはずの床下もまったく問題がありませんでした。訪問業者には気をつけてください。

引っかかってしまっても、契約から８日以内ならクーリングオフが可能です。

地元の良心的な業者との、あい見積もりと点検をおすすめします。

「小判が出た！」ら、どうなる

埋蔵文化財包蔵地で建築する際は、市の教育委員会による地面の試掘が義務づけられています。

私達が住む南河内の地域は、遺跡の多い地域でよく遺跡調査がおこなわれています。丸一日かけての立ち会いになる場合も多く、建築側にとっては面倒なことなのですが、私は発掘作業の立会いが大好きです。

基礎工事の及ぶ深さまでしか掘り下げないのですが、時には数ｍの深さまでの発掘に協力することもあります。地表から順に、磁器、須恵器、土師器などが出てきます。出土品はその場に雑然と並べられますが、何百年も前にこの地に住んでいた人がこの土器で何かを食べたのかと思うと、また触らせてもらったりもしますが、長いときを超えて古代の人が使った同じものに触れているのかと思うと、とても不思議な感慨を覚えます。

たまには寛永通宝などの古銭も出てきます。小判は見たことないですが、もし出てきたらどんな扱いになるのでしょうか。

この場合は、土器も同じですが、遺失物法の適用となり落し物扱いで警察への届けの後、発掘者（市）の保管物となります。

もし、先祖が特定証明されれば相続権利者での分配協議となりますが、実際には特定されることはほとんどないそうです。

試掘の結果、本格的な発掘調査が必要と判断された場合、発掘費用は誰が負担するのでしょうか。

個人の居宅の場合は、市がその費用を負担しますので心配はいりません。マンションやビルなどは事業主が発掘費用を負担しなければなりません。

また、発掘の担当者は考古学者ではありませんが、かなり熱心な方たちで、どんな質問にも答えてもらえるし、試掘の後の地盤調査結果をこちらから資料提供したり、できるだけ協力しています。

地域の歴史発掘に貢献できて、勉強にもなります。皆さんも、もし近所の工事現場で遺跡調査などがあれば、作業の邪魔にならない程度に、のぞいて見られることをおすすめします。

最新式トイレは、問題あり！

今日は、ちょっと問題提起。

住宅設備の各メーカーから毎年新製品が発売されます。購入する側は前の機種よりも進化したものと信じているのですが、意外と一長一短があるものです。

最新のトイレは、便器に汚れがつきにくく、流す水の量も少なく、節水節電などよく考えられています。

しかし、です。「よく詰まる」のです。

古い家と同じ使い方で、子供たちが紙を容赦なく流していると、詰まるのです。

別々の新築の家で３件も発生しました。おもちゃでも落としたのかと予想したのですが、便器まで取り外しての点検でしたが、出てきたのはトイレットペーパーのかたまりでした。

また、便器のふたもオート開閉になり軽いものになりました。しかし、です。「よく傷がつく」のです。

しかも、紙で拭いただけで。新築入居された方から「トイレのふたが傷ついてる」との連絡があり、いってみると確かに引きずったような傷が無残についています。

家の引渡しまでは、便器には搬入時のビニールがかけたままなので、メーカーの出荷時の傷と考えメーカーへのクレームで点検に来てもらいました。ところが、「説明書をよく見てください」とのこと。

「便器の便座は、トイレットペーパーで拭くと傷がつきます」と小さな字で書かれています。

施主は水拭きした後、紙で拭かれたのです。それだけ。便座は軽くなった分材質が変わり、傷つきやすくなっていたのです。商品の交換は有料とのことでした。

このままで引き下がるわけにはいきません。猛烈な抗議と、説明書と保護シートの改善提案などもさせていただき、無料交換と相成りました。

それ以降は、お客様への「引渡し時の申し送り」事項には上記の２点を注意事項で追加しました。

最新の機器は進化しているばかりではありませんので、ご注意を。

地盤調査前に、軟弱地盤を見分ける方法

「地名から」とか「低地か」とかの判断はあてにしないことです。

先の記事で書いたように、「田んぼ」や「昔からの家がたっていた土地」などはあてになりません。同じ敷地内に固い層と軟弱層が混在することもあり、正確な地盤調査が最適の方法ですが、費用を使わずに、土地を見分ける方法はあります。

まず、参考になるのは、近隣での建築現場や新築住宅での地盤調査の結果を聞いてみることです。

ハウスメーカーが無料で地盤調査をおこなったりしますが、頼んでしまうと後の建築をことわりにくくなったり、営業マンが必死の営業攻勢をかけてきますので相当の覚悟が必要です。

実際に、杭工事が必要だったり、改良工事中にも地中からの湧き水が止まらなかったり、いろんな土地がありました。地中の情報がわからないとしても、地上で軟弱地盤を知らせる警告を見つけることはできます。

最もひどかったところは、近隣の建物や塀が微妙に傾いているのです。建物の角を隣の角にすかせて見て下さい。目視で縦のラインが、上下でずれていれば問題有りです。

また、窓周りの外壁やコンクリートの基礎の換気口周辺にクラック（ヒビ）が走っている、ブロック塀の傾きや割れなど危険な特徴です。

建物の壁のクラックは、斜めの方向は建物の問題、上下の方向は沈降の可能性があります。

その他にも、ひな壇地のアスファルト道路の低地方向にずれるひび割れも問題です。

ため池の下や坂を下った平地部には水の道があったり、川の周辺部も地震の揺れに対して増幅作用なのか、被害が異様に大きかったりしました。

信頼できる専門家と一緒に、じっくりと一生がかかった土地さがしをして下さい。

危険な隣人の見つけ方

建築用地をさがす場合の、究極のチェックポイントを伝授します。

不動産業者のいわれるままに、何となくすてきな町並みが気に入って購入した土地が、とんでもない不幸のはじまりにならないように、価格や立地条件を調べるだけでなく、お隣やご近所に要注意人物がいないかを見分けることも、新しい生活をおびやかさないためには必要なことです。

不動産仲介業者は、自殺者が出た住居や、近隣に広域暴力団事務所があることなどは、売買契約の際に重要事項で説明の義務があります。しかし、隣人の犯罪歴や迷惑行為者の存在などは告知してくれません。

日常生活上でのトラブルメーカーの存在は快適な市民生活への脅威にもなります。

長年の経験の中で発見した「危険な隣人の見分け方・ベスト３」をこっそり伝授します。これは良くあたります。なぜこれがあたるのかはよくわかりませんが、ぜひ参考にしてください。

まず第１は、家のグレードに不相応なベンツの持ち主です。ボルボなどは問題ありません。医者や弁護士の所有は大丈夫です。他人を威圧するための道具として使われやすいのがこの車です。

第２は、障子やふすまが激しく破れたままになっている家です。小さい子供がいて補修が追いつかない場合は別です。大人だけが住んでいる世帯でこれは危険な兆候です。ごみが積まれて散らかり放題などは、ただ片付け能力がないだけの場合がありますが、上記の現象は精神的な混乱状態を表現しているようです。

第３は、犬を飼っているが散歩にも連れて行かず、糞だらけにしていたりしている人です。動物は飼い主だけしか頼るものがありません。その人の生き物、人間に対する接し方が如実に現れてしまうのがペットに対する態度です。

でも、顔を見て直接話したければ、子供の通学路やスーパーなどのことを聞いてみるのが自然な方法です。後から、変な人が引っ越してくるのは避けようがありませんが、変な人の隣の土地を買うことは避けることができます。

また、購入予定地周辺の道路に紙くずやごみが落ちているかどうかで、その近所の住人が自分たちの町を大事にしようと思っている地域かどうかがわかります。

いろんなチェックがあるでしょう。

「田んぼは地盤が悪い」は大間違い

家を建てるときはまず、土地を地盤調査し、その結果必要であれば改良や杭工事をおこない、１０年間の地盤保証（期間内に地盤が原因の不同沈下や建物の損傷に対し５０００万円までの保証をつける）をつけます。

地盤の強度の違いで、建物被害の差を目の当たりに知ることができたのは阪神大震災以降のことです。

何十件という地盤調査をおこなった結果、今まで私たちが考えていた地盤強度への定説に多くの思い込みがあったことに気づかされました。

「１００年以上家が建っていたところは地盤がしまっている」。これは私も聞かされていてそう思っていました。

しかし、大阪狭山市で５年前、築１５０年の屋敷を建て替える際の地盤調査では基礎面積の約半分が地盤改良が必要との判定が出ました。

逆に、高槻市の調整区域の田んぼに、若夫婦の家を建てるときの地盤調査の結果は、過去最高の良好地盤の判定が出ました。

住宅を建築する際の最も重要な地盤層は地表から３ｍぐらいまでの層です。

田んぼは地表から５０ｃｍあまりを粘土やじみ土などでしあげたもので、そのすぐ下の層が住宅の建築にとって大切なところです。

上記の田んぼは、先人が固い地盤を苦労して開墾したことをうかがわせるものです。

道ひとつ隔てただけでまったく地盤の強度が違っていたり、裏六甲の固い地盤の上に開発されたといわれていた住宅地に、幅５０ｍ長さ５００ｍに渡って液状化で砂が噴出したり、神戸の地震ではいろんなことを体験しました。

土地が決まり、設計プランができれば、まず地盤調査です。

建築の相談が続いてありました

建築の相談が続いてありました。

これは私の専門なので、この際一挙に住宅関連の講義録を公開しておきます。

大学や、住宅金融公庫、建築士会、欠陥住宅関西ネット、不動産会社、高齢者大学などで講師をさせていただいた中で、おもしろそうなネタや、基礎知識や、悪徳業者対策など紹介しておきます。

９月議会が始まりますので、しばらく建築のストック原稿をつかわせてもらいます。

大東市で建築した家が、テレビに出ます！

昨日は、「家の基礎にヒビが入ってる。大丈夫か調べてほしい」との相談があり、建築士の方と一緒にみてきました。

築３０年の布基礎で、通常の範囲を超えない程度のクラックでした。

インチキ訪問業者にかかると、これでも「家が倒壊します。すぐに補修工事を。」と脅されて、何百万円もぼったくられるところです。

信頼できる専門家はなかなか身近にはいないものです。

建築・不動産、法律、税金、何でも相談無料です。良心的で、実力派の専門家をすぐに紹介します。

大東市で私たちが大東市で建築した家が、MBSの「住人十色」という番組に、取材されました。

５月１６日（土）午後５時、放送予定です。ぜひ見て下さい。
http://www.mbs.jp/toiro/090516.asx

施主は、商業施設施工のプロ。奥さんは本格的なピアノが弾ける保母さんです。

設計は、新進気鋭の平岡建築デザインの夫妻。
http://www.hiraoka-architects.com/

施工は、ナカガワ建築工房。
http://www.eeie.co.jp/

雑誌の取材はたくさんありますが、テレビは初めてです。

マンションの結露が、一夜で消えた その２

昨日の続きです。

さあ、長年の結露とカビを止めてみましょう。

相談の方は、ガスストーブを使用していました。

暖房器具にはそれぞれ特徴があります。エアコンは、クリーンだが乾燥しやすく足もとが暖まりにくい。ガスストーブは、暖まりやすいが、燃焼して水分とCO2が発生します。結露が灯油より起こりやすいのです。

しかし、ガスストーブでも結露は止まります。

お風呂の換気扇を、連続運転にして下さい。

それで終わりです。

【　換気扇のスイッチを「連続」に　　】

【　換気小窓　】　壁の換気口があるので開けなくてOK

お風呂の換気扇は、２４時間つけておくのが理想ですが、もったいなければ夜間だけでもOKです。

相談の家はどうなったか？

「長年の結露が、一滴もなくなりました。ウソみたい。」とのことでした。